士林法院 114速64956
台北市士林區文林路296號
1拍
不點交
待拍
501萬
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- 2026/9/25 更新
拍賣日期：
2026/10/20 週二 下午 02:30
案件種類：
公寓
總底價：
501萬
保證金：
101萬
總坪數：
3.7坪
坪單價：
135.2萬/坪
持分地坪：
1.6 坪
公告建坪：
3.7 坪
總現值：
187.9 萬
拍後增值：
-295.1 萬
使用分區/類別：
第參種商業區(依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第參種商業區使用)(原屬第參種住宅區)。
主建坪：
3.7 坪
其他內容：
加強磚造/3層
詳細法拍資料
土地 (3)
1.
臺北市 士林區 光華段三小段
217地號，面積 61 m2，持分 4045/100536，85 萬
(第參種商業區(依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第參種商業區使用)(原屬第參種住宅區)。 )
2.
臺北市 士林區 光華段三小段
219地號，面積 53 m2，持分 7133/298200，338 萬
(第參種商業區(依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第參種商業區使用)(原屬第參種住宅區)。 )
3.
臺北市 士林區 光華段三小段
225地號，面積 84 m2，持分 35/1704，60 萬
(第參種商業區(依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第參種商業區使用)(原屬第參種住宅區)。 )
建物 (2)
1.
台北市士林區文林路296號，建號 30286，持分 1/12，16 萬
地面層：48.99第二樓層：48.99第三樓層：35.89合計：133.87 (加強磚造三層樓房)
2.
台北市士林區文林路296號3樓未登記部分，建號 32118，持分 1/12，2 萬
第三層未登記部分：13.10合計：13.1
法院筆錄 (16)
2.
本件係拍賣不動產應有部分，查無債務人現實占有部分，拍定後不點交。
3.
民國91年1月24日假扣押執行時，地政人員指出，
4.
225地號土地上有門牌為文林路288 號至298號之建物占用。114年8月21日、114年11月5日現場執行時，據在場人陳○仁稱，30286 建號建物係由其自84年起基於租賃關係占有使用中，目前1樓作為運動用品店面使用，
5.
3樓轉 租予附近學生，3樓有增建（即32118建號建物）。陳○仁114年9月23日陳報其係向郭○貞承 租，租期自114年6月1日起至115年5月31日止，每月租金新臺幣72,000元。惟現在實際情形如 何，仍請應買人自行查明注意。
6.
30286建號建物之坐落基地尚有非本件拍賣範圍之鄰地即220地號土地，該鄰地所有權人及 建物占用土地之權源均不明，占用問題應由拍定人自行解決，請應買人注意。
7.
32118建號建物係未辦保存登記建物，與30286建號建物內部相通，且無獨立出入口。依臺 北市建築管理工程處於114年11月27日函覆：32118建號建物係位於其他位置之水平增建違章建 築，屬既存違章建築，列入分類分期處理，列管拆除等語。拆除風險請應買人自行注意。本件 拍賣係以建物現況拍賣，當事人及拍定人均不得以面積不符，請求增減價金，拍定後無法以權 利移轉證書辦理建物登記。
8.
依強制執行法第113條準用第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，不得於 拍定後主張，請應買人留意。 (六)依不動產登記謄本記載，217地號土地上有一棟門牌為臺北市士林區文林路298號之二層登 記建物坐落（建物所有人為黃○娥等7人）；225地號土地上有一棟門牌為臺北市士林區文林路2 88號、290號之三層登記建物坐落（建物所有人為張○禮）。依黃○娥等7人、張○禮115年7月2 4日具狀陳報，
9.
225地號土地之3位共有人於55-57年間合意交換使用該3筆共有土地， 並各在1筆土地上營建房屋，3人互不請求租金，衡其性質屬互為租賃，嗣3位土地共有人後來因 繼承或繼承人出售房地，至今共有人眾多等語，並提出本院106年度簡上字第270號判決影本為 憑（判決駁回原告即
10.
225地號土地共有人對於被告即黃○娥等7人、張○禮給付相當於租金 不當得利之請求）。請應買人自行查明注意。
11.
臺北市政府都市發展局於114年9月18日函覆：225地號部分土地係57工使字第0057號使用執 照（56工營字第0663號營造執照）之建築基地（基地面積56.30平方公尺），部分土地無申請建 造執照紀錄。
12.
本件土地實際坐落地點、範圍，以地政機關之地籍圖及實際測量結果為準。土地使用分區 於投標時是否已變更，仍請投標人自行查明注意後再行投標。
16.
優先承買權：
17.
225地號土地共有人有優先承買權，但如由共有人得標，其餘共有人無優先承買權。 又主張優先承買權之人，須就其符合資格之標的一併行使，不得僅就其中一筆或數筆為之；但 主張優先承買之人就其餘部分因不符資格，而不得行使優先承買權時，拍定人或承受人就該部 分標的不得拒絕買受或承受。
18.
225地號土地上建物所有權人，依土地法第104條或民法第426條之2規定時，就建物坐 落之土地有優先購買權（本院106年度簡上字第270號判決意旨參照），且其優先權優於土地共 有人。又主張優先承買之人就其餘部分因不符資格，而不得行使優先承買權時，共有人、拍定 人或承受人就該部分標的不得拒絕買受或承受。
19.
219地號土地及30286建號建物共有人均有優先承買權，且建物共有人之優先承買權優先於 土地共有人。如由建物共有人得標，其餘共有人無優先承買權。又主張優先承買權之人，須就2 19地號土地及30286建號建物（含32118建號建物）一併買受。
20.
如就優先承買權存否爭執並經起訴，須待訴訟確定，始依訴訟結果核發權利移轉證書。
土地增值 (3)
1.
臺北市 士林區 光華段三小段 217地號
61 m2 × (4045/100536) × 345,000 元 - 85 萬元
= -0.3萬元
2.
臺北市 士林區 光華段三小段 219地號
53 m2 × (7133/298200) × 345,000 元 - 338 萬元
= -294.3萬元
3.
臺北市 士林區 光華段三小段 225地號
84 m2 × (35/1704) × 345,000 元 - 60 萬元
= -0.5萬元
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